商业用地之所以比住宅用地贵，主要原因可以归纳为以下几点：
地税和房屋税费：
商业用地上的房屋在交易过程中，涉及的税费通常高于住宅用地。这些税费包括个人所得税、增值税和土地增值税等，这些税收直接增加了商业用地的购买成本。
土地使用年限：
商业用地的土地使用年限通常比住宅用地短。例如，在中国，商业用地的土地使用年限一般为40年，而住宅用地的土地使用年限为70年。土地使用年限的缩短意味着商业用地的投资回收期较短，从而降低了其投资价值。
水电收费：
商业或工业用地的水电收费通常按照商业用房的价格来收取，这一费用比住宅性质的房子高出不少，进一步增加了商业用地的使用成本。
融资和抵押：
商业用地通常用于经营活动，能够带来更高的收益，因此其价值也相对较高。此外，商业用地在融资和抵押方面通常比住宅用地更为灵活，能够吸引更多的投资者。
规划和建设成本：
商业项目在层高、开间、承重等方面的要求通常比住宅项目高，这导致建安成本增加，从而压缩了土地的价格空间。
产权限制：
部分商业用地在转让或销售时，产权不可分割，只能整体转让或销售。这种限制条件使得有该限制条件的土地成交价通常较低，因为整体销售体量大，销售单价一般会低于分割销售单价。
市场供需关系：
在城市的非中心繁华区域，商业氛围的培育时间长，销售周期及资金回笼周期长，导致销售成本和资金成本高于住宅项目。此外，商业项目在营造商业氛围时需要进行一系列营销活动，如低租金引进主力店、制定免租期、售后高价返租等，这些都会增加销售成本。
综上所述，商业用地之所以比住宅用地贵，主要是由于其较高的交易税费、较短的土地使用年限、较高的使用成本、较长的投资回收期、较为灵活的融资和抵押方式、较高的规划和建设成本以及市场供需关系等多种因素共同作用的结果。
